Konut ve İşyeri Aidatları Nasıl Belirlenir?

Konut ve işyeri aidatları, genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ve taşınmazın Yönetim Planı esas alınarak belirlenir. Bu süreçte temel yetkili organ Kat Malikleri Kurulu'dur.

Yasal Dayanak ve Belirleme Yetkisi
Aidatların belirlenmesindeki temel yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesidir.

Yetkili Organ: Kural olarak aidat bedelleri, Kat Malikleri Kurulu tarafından yılda en az bir kez toplanarak oy çokluğuyla belirlenir.

İşletme Projesi: Yönetici veya yönetim kurulu, Kat Malikleri Kuruluna sunulmak üzere binanın veya sitenin tahmini 1 yıllık gelir ve gider tutarlarını içeren bir İşletme Projesi hazırlar. Aidat miktarı, bu projedeki giderlerin karşılanması için her bir bağımsız bölümden toplanması gereken avans olarak gösterilir.

İtiraz Hakkı: Kat malikleri ve kiracılar, kendilerine tebliğ edilen işletme projesine 7 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz durumunda son kararı yine Kat Malikleri Kurulu verir.

Gider Paylaşım Ölçütleri (KMK Madde 20)
KMK'ya göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma veya yönetim planında farklı bir düzenleme olmadıkça, ortak giderlere şu oranlarda katılmakla yükümlüdür:

Eşit Katılım Gerektiren Giderler:
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi (güvenlik) giderleri ve bunlar için toplanacak avanslara eşit olarak katılırlar. Yani daire büyüklüğüne bakılmaz.

Arsa Payı Oranında Katılım Gerektiren Diğer Giderler:
Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri gibi diğer tüm ortak giderlere ise arsa payı oranında katılırlar. (Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüme verilen yüzdelik paydır.)

Not: Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla, kapıcı/güvenlik gibi giderlerin de arsa payı oranında paylaştırılması gibi KMK'nın bu hükümlerine aykırı olmayan farklı anlaşmalar yapılabilir.

İşyeri ve Konut Ayrımı
İşyerleri de (dükkân, ofis vb.) konutlar gibi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi hükümlerine tabidir ve ortak giderlere katılmak zorundadırlar.

Kullanmama İddiası: Bir bağımsız bölüm maliki veya kiracısı, ortak alanlardan (asansör, havuz, otopark vb.) yararlanmadığını veya kullanmaya ihtiyacının olmadığını iddia ederek aidat ödemekten kaçınamaz. İşyerleri için de ortak alanları kullanmama gerekçesiyle aidat ödememe hakkı doğmaz.

Ancak, Yönetim Planı ile işyerleri için ortak giderlere katılım oranları veya muafiyet durumları (örneğin sadece konutların kullandığı bazı sosyal tesislere ilişkin giderlerden muafiyet) özel olarak düzenlenebilir.

Önemli Hususlar
Kiracı Sorumluluğu: Aidat ödeme yükümlülüğü esasen kat malikine aittir. Ancak kiracı, kira sözleşmesinde belirtilmişse ve genellikle fiili kullanım giderleri (kapıcı, temizlik, ısıtma vb.) için malikle birlikte müşterek ve müteselsil olarak sorumludur.

İtiraz Yolu: Aidatın hukuka aykırı belirlendiğini düşünen kat malikleri, belirlenen kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilir.

Kat maliklerinin aidatların nasıl belirleneceği konusunda genel kurulda bilinçli kararlar alması önemlidir.