Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? Hangisi Tercih Edilmelidir?

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti çok katlı binalardaki bağımsız bölümlerin mülkiyetini düzenleyen, ancak binanın farklı aşamalarında kurulan iki farklı hukuki statüdür. Aralarındaki temel fark, binanın tamamlanmış ve iskân (yapı kullanım izin belgesi) alıp almamasıdır.

🏗️ Kat İrtifakı Nedir?
Kat İrtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış veya inşaatına başlanmamış bir arsa üzerinde, ileride inşa edilecek binanın bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan vb.) arsa payları üzerinden sahiplerine düşen hakkı gösteren geçici bir mülkiyet türüdür.
Aşama: İnşaat aşamasında veya projelendirme aşamasında kurulur.
Tapu Niteliği: Tapuda bağımsız bölüm değil, arsa payı esastır. Tapunun cinsi "Arsa" olarak geçer.
İskân Belgesi: Yoktur (Yapı Kullanma İzin Belgesi).
Hukuki Durum: Tam mülkiyet hakkı değil, bağımsız bölüme sahip olma yönünde geçici bir hak sağlar.

🏢 Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat Mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve ilgili belediyeden iskân belgesi (yapı kullanım izin belgesi) alınmış binalarda, her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan, ofis vb.) ayrı bir mülkiyet hakkı olarak tescil edilmesidir.
Aşama: İnşaat tamamlandıktan ve iskân alındıktan sonra kurulur.
Tapu Niteliği: Tapuda bağımsız bölümün kendisi esastır. Tapunun cinsi "Bina" veya "Bağımsız Bölüm" olarak geçer.
İskân Belgesi: Vardır. Bu, yapının onaylı projeye ve yasalara uygun olarak tamamlandığını gösterir.
Hukuki Durum: Bağımsız bölüm üzerinde tam ve kesin mülkiyet hakkı sağlar.

✅ Hangisi Tercih Edilmelidir?
Genellikle bir gayrimenkul satın alırken, yasal güvenceler ve riskin düşük olması nedeniyle Kat Mülkiyeti tercih edilmelidir.
Kat Mülkiyetinin Avantajları:
Tam Hukuki Güvence: İskân belgesi olduğu için yapının projeye uygun ve yasalara uygun olarak tamamlandığı resmidir.
Kolay Satış ve Kiralama: Tam mülkiyet hakkı olduğu için alım-satım ve kiralama işlemleri daha sorunsuz ve değerlidir.
Konut Kredisi Kolaylığı: Bankalar, Kat Mülkiyetli taşınmazlara daha kolay ve düşük faiz oranlarıyla konut kredisi verir.
Kat İrtifakının Tercih Edilme Durumları ve Riskleri:
Fiyat Avantajı: İnşaatın erken aşamalarında Kat İrtifaklı daireler, tamamlanmış Kat Mülkiyetli dairelere göre daha uygun fiyatlı olabilir (yatırım amaçlı alımlarda cazip olabilir).

Riskler:
İnşaatın Tamamlanmama Riski: Müteahhidin inşaatı bitirmeme riski mevcuttur.
İskân Almama Riski: Bina projeye uygun yapılmazsa iskân belgesi alınamayabilir. Bu durumda Kat Mülkiyetine geçilemez ve bu durum dairenin değerini düşürür, yasal sorunlara yol açabilir.
Yüksek Abonelik Ücretleri: İskânı olmayan yapılarda geçici abonelikler nedeniyle su, elektrik, doğalgaz gibi hizmetler daha yüksek tarifelerden faturalandırılabilir.

Özetle Tavsiye
Güvenlik ve sorunsuz kullanım önceliğiniz ise kesinlikle Kat Mülkiyeti olan bir gayrimenkulü tercih etmelisiniz. Kat İrtifaklı bir mülk almayı düşünüyorsanız, fiyat avantajına karşılık, inşaat firmasının güvenilirliğini, projenin durumunu ve iskân alma potansiyelini çok iyi araştırmalısınız.